Termes hypothécaires.
Comprenez les termes qui changent votre paiement, votre flexibilité ou le coût du prêt.
Amortissement
Période théorique nécessaire pour rembourser le prêt au complet, par exemple 25 ans. Elle ne doit pas être confondue avec le terme, qui est la durée du contrat actuel. Un amortissement plus long réduit le paiement mais augmente l’intérêt total. Exemple : 400 000 $ à 4,5 %. Sur 25 ans, le paiement est d’environ 2 210 $ par mois et l’intérêt total d’environ 263 000 $. Sur 30 ans, le paiement descend à environ 2 015 $, mais l’intérêt total monte à environ 325 000 $. Au renouvellement, l’amortissement restant continue de diminuer; une offre qui le remet à 25 ans allège le paiement en repoussant la fin du prêt. Pour un prêt assuré, le maximum est généralement de 25 ans, avec des exceptions récentes pour certains premiers acheteurs et constructions neuves; au-delà de 20 % de mise de fonds, 30 ans est courant.
Assurance défaut
Assurance obligatoire quand la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix. Elle protège le prêteur, pas vous, en cas de défaut de paiement, et c’est vous qui payez la prime. Au Canada, elle est offerte par la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. La prime dépend du rapport prêt-valeur : au moment d’écrire ces lignes, environ 2,8 % du prêt à 90 % de financement et 4 % à 95 %. Exemple : maison à 450 000 $ avec 5 % de mise de fonds, soit 22 500 $. Le prêt est de 427 500 $, la prime d’environ 17 100 $ s’ajoute au prêt, et la taxe de vente du Québec sur cette prime, environ 1 540 $, se paie comptant chez le notaire. Un prêt assuré donne accès aux meilleurs taux, mais impose un prix maximal, un amortissement plafonné et le test de résistance.
Assurance titres
Police unique, payée une fois chez le notaire, qui protège contre des problèmes liés au titre de propriété : erreur dans un acte, servitude non déclarée, empiétement, travaux non conformes découverts après l’achat, fraude hypothécaire. Il en existe deux : celle du prêteur, souvent exigée par lui et qui le protège lui, et celle du propriétaire, facultative, qui vous protège vous, généralement pour toute la durée où vous détenez la propriété. Le coût se situe le plus souvent entre 250 $ et 500 $ pour une résidence ordinaire. Exemple : après l’achat, la Ville signale que le cabanon empiète sur une bande municipale et exige son déplacement; une police propriétaire couvre les frais, et parfois la défense. L’assurance titres ne remplace pas un certificat de localisation à jour ni l’examen des titres par le notaire; certains prêteurs l’acceptent toutefois à la place d’un nouveau certificat.
Avis de cotisation
Document fiscal confirmant le traitement d’une déclaration de revenus et indiquant notamment le revenu établi et tout solde. Un prêteur peut demander plusieurs années.
Capital
Part du solde emprunté qui reste à rembourser, sans l’intérêt. Chaque paiement est réparti entre le capital et l’intérêt selon le contrat.
CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)
Compte enregistré créé en 2023 qui combine les avantages du REER et du CELI pour une première propriété : les cotisations sont déductibles du revenu, jusqu’à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, et les retraits pour un achat admissible ne sont pas imposés, ni le rendement accumulé. Contrairement au RAP, rien n’est à rembourser. Les droits de cotisation inutilisés se reportent, jusqu’à 8 000 $ par année en plus. Exemple : un couple qui cotise chacun 8 000 $ pendant trois ans accumule 48 000 $ plus le rendement, avec environ 48 000 $ de déductions fiscales en chemin. Pour le prêteur, un retrait CELIAPP se documente comme toute autre mise de fonds : relevé du compte, demande de retrait, dépôt. Le compte doit être fermé au plus tard quinze ans après son ouverture ou après le premier retrait admissible, sinon le solde peut être transféré au REER sans pénalité.
Charge garantie
Garantie pouvant couvrir plusieurs obligations envers le prêteur, selon l’acte enregistré. Son transfert ou sa radiation peut demander des démarches différentes.
Condition de financement
Clause d’une promesse d’achat qui accorde un délai pour obtenir le financement prévu. Son libellé et ses dates doivent correspondre à la transaction.
Consolidation de dettes
Regroupement de plusieurs dettes en un seul financement. Il faut comparer le nouveau paiement, les frais, la durée et l’intérêt total, pas seulement le taux.
Date d’échéance
Date à laquelle le terme hypothécaire prend fin. Avant cette date, il faut renouveler, rembourser ou remplacer le financement.
Date de signature
Date prévue pour signer l’acte et compléter la transaction chez le notaire. Le financement, la mise de fonds et les conditions doivent être prêts avant cette date.
Don de mise de fonds
Somme reçue d’un proche, le plus souvent un parent, pour financer tout ou partie de la mise de fonds. Le prêteur l’accepte à trois conditions : le lien avec le donateur est admissible selon son programme, le don n’est pas remboursable, et l’argent est traçable. Concrètement, il faut une lettre de don signée qui nomme le donateur, le montant et le fait qu’aucun remboursement n’est attendu, puis la preuve du transfert vers votre compte. Exemple : vos parents vous donnent 40 000 $ le 10 avril. Le prêteur voudra la lettre, le relevé de votre compte montrant l’entrée du 10 avril et, parfois, le relevé du donateur prouvant que l’argent existait avant. Un don qui arrive la veille de la signature, sans lettre, ralentit ou bloque le dossier. Pour un prêt assuré, le don doit venir d’un membre de la famille immédiate; un don d’un ami ou un « prêt familial » sont traités autrement.
Droits de mutation
Droit municipal payable après l’achat d’un immeuble, souvent appelé taxe de bienvenue. Il se calcule par tranches sur le plus élevé du prix payé et de l’évaluation municipale uniformisée. Pour 2026, les tranches de base sont de 0,5 % jusqu’à 62 900 $, 1 % jusqu’à 315 000 $ et 1,5 % au-delà; plusieurs municipalités, dont Montréal, ajoutent des tranches plus élevées sur les portions au-dessus de 500 000 $. Exemple : achat à 450 000 $ dans une municipalité aux tranches de base. La facture est d’environ 315 $ plus 2 521 $ plus 2 025 $, soit 4 861 $. Le compte arrive par la poste quelques semaines ou mois après la signature; il ne passe pas chez le notaire et ne se finance pas dans l’hypothèque. Gardez cette somme dans votre réserve après l’achat. Des exonérations existent, par exemple pour certains transferts entre conjoints.
Équité
Différence entre la valeur de votre propriété et les dettes garanties sur elle. Sur papier, c’est simple; en refinancement, trois filtres réduisent la somme disponible. Le prêteur retient sa propre valeur, souvent celle d’une évaluation, pas votre estimation. Il plafonne le nouveau prêt à 80 % de cette valeur. Et du montant obtenu, il faut soustraire le solde actuel, la pénalité et les frais. Exemple : maison estimée à 600 000 $, solde de 350 000 $. L’équité brute est de 250 000 $, mais 80 % de 600 000 $ font 480 000 $; moins le solde, il reste 130 000 $ de marge théorique. Si l’évaluation arrive à 570 000 $, la marge tombe à 106 000 $, et après 6 000 $ de pénalité et 2 500 $ de frais, l’argent net est d’environ 97 500 $. C’est ce dernier chiffre qui sert à budgéter.
Évaluation
Opinion de valeur préparée pour répondre aux exigences du prêteur. Elle ne remplace pas une inspection de l’état du bâtiment.
Financement de transition
Financement temporaire utilisé lorsque l’achat d’une propriété précède l’encaissement prévu de la vente d’une autre. Il exige des dates et conditions précises.
Flux de trésorerie
Entrées et sorties d’argent sur une période donnée. Une amélioration du paiement mensuel ne signifie pas automatiquement une réduction du coût total.
Frais de notaire
Honoraires et débours liés à la préparation et à la signature de la transaction. Leur montant dépend du mandat et doit être prévu dans les liquidités de clôture.
Fréquence de paiement
Rythme des versements : mensuel, aux deux semaines ou hebdomadaire, entre autres. Une fréquence dite accélérée peut augmenter le montant remboursé chaque année.
Inspection
Examen de l’état apparent de la propriété par un inspecteur. Elle informe la décision de l’acheteur, mais ne fixe pas la valeur utilisée par le prêteur.
Intérêt
Coût payé au prêteur pour utiliser l’argent emprunté. Il dépend notamment du solde, du taux, du temps et de la fréquence des paiements.
Lettre d’engagement
Document du prêteur qui décrit le montant, le taux, le terme et les conditions à satisfaire avant le déboursement. Il doit être lu avec ses annexes et échéances.
Mise de fonds
Montant investi par l’acheteur au départ, avant le financement hypothécaire et les frais de transaction.
Pénalité
Somme exigée quand un prêt fermé est remboursé, refinancé ou transféré avant la fin du terme. Pour un taux variable, c’est généralement trois mois d’intérêt. Pour un taux fixe, c’est le plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux (DTI), qui compare votre taux au taux que le prêteur pourrait obtenir aujourd’hui pour la durée restante. Exemple : solde de 350 000 $, taux fixe de 5 %, 30 mois restants. Trois mois d’intérêt donnent environ 4 400 $. Si le prêteur calcule le DTI à partir d’un taux affiché pour la période résiduelle de 3 %, la pénalité peut dépasser 17 000 $. Deux prêteurs calculent le DTI différemment, surtout sur le taux de comparaison retenu; la formule est dans votre contrat. Demandez toujours un montant écrit pour une date précise avant de décider.
Préapprobation
Analyse préliminaire faite par un prêteur à partir de documents vérifiés (preuves de revenu, relevés de mise de fonds, liste des dettes) et d’une enquête de crédit. Elle fixe un montant maximal, une durée de validité, généralement de 90 à 120 jours, et souvent un taux protégé : si les taux montent pendant la validité, vous gardez le vôtre; s’ils baissent, le taux plus bas doit être demandé. Ce n’est pas une garantie de financement. Le prêteur n’a pas encore vu la propriété, ni sa valeur, ni vos documents à la date de l’offre. Exemple : préapprouvé à 450 000 $ en mars, vous trouvez en juin un condo dont les frais de copropriété sont élevés; le prêteur en compte la moitié dans vos ratios et le montant admissible descend. Gardez toujours une condition de financement dans la promesse d’achat.
Préqualification
Estimation de ce que vous pourriez emprunter, calculée à partir de ce que vous déclarez : revenu approximatif, dettes de mémoire, mise de fonds estimée. Aucun document n’est vérifié et aucune enquête de crédit n’est faite. Elle sert à fixer une fourchette de recherche, pas à rassurer un vendeur. Exemple : vous indiquez 90 000 $ de revenu et 500 $ de dettes mensuelles; la préqualification donne un prix visé autour de 420 000 $. Si vos talons de paie montrent 82 000 $ et qu’une carte oubliée ajoute 150 $ par mois, la préapprobation tombera nettement plus bas. Une préqualification vieille de plus de quelques mois, ou faite avant un changement d’emploi, une nouvelle dette ou une hausse de taux, ne vaut plus grand-chose. Refaites-la avant de rédiger une offre.
Prêt assuré et prêt conventionnel
Un prêt est assuré quand la mise de fonds est inférieure à 20 % : l’assureur (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) couvre le prêteur en cas de défaut, et vous payez la prime. Un prêt est conventionnel à 20 % de mise de fonds et plus : pas de prime, mais le prêteur porte le risque seul et peut être plus sélectif. Les deux mondes n’ont pas les mêmes règles. Le prêt assuré donne accès aux taux les plus bas, mais impose un prix maximal, un amortissement plafonné, l’occupation par le propriétaire et des critères stricts sur le revenu. Le conventionnel permet 30 ans d’amortissement, les immeubles non occupés et des revenus lus plus souplement chez certains prêteurs, souvent contre un taux un peu plus élevé. Exemple : à 19 % de mise de fonds, vous payez une prime d’environ 2,8 % du prêt; à 20 %, rien. Sur 400 000 $, la différence est d’environ 9 000 $, ce qui peut justifier d’attendre un mois d’épargne.
Preuve de fonds
Documents montrant que l’argent requis existe, d’où il provient et quand il sera disponible. Les relevés doivent permettre de suivre les dépôts et transferts importants.
Prime SCHL
Montant facturé par l’assureur prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) quand la mise de fonds est sous 20 %. Il se calcule en pourcentage du prêt, selon le rapport prêt-valeur, et s’ajoute normalement au capital emprunté plutôt que d’être payé comptant. Exemple : prêt de 380 000 $ à 95 % de financement, prime d’environ 4 %, soit 15 200 $. Le prêt devient 395 200 $ et le paiement mensuel augmente d’environ 80 $ sur 25 ans à 4,5 %. Au Québec, la taxe de vente provinciale sur la prime, 9 %, se paie chez le notaire et ne peut pas être ajoutée au prêt. Le taux de prime réel dépend du programme et du dossier; un travailleur autonome sans deux ans d’historique ou un acheteur d’immeuble locatif peut payer davantage. La prime n’est pas remboursable si vous vendez.
Prix d’achat
Montant convenu avec le vendeur pour acheter la propriété. Ce n’est pas toujours la valeur que le prêteur retiendra pour établir le financement.
Quittance
Acte qui retire du registre la garantie hypothécaire d’un prêteur. Des frais juridiques et administratifs peuvent s’appliquer.
RAP (Régime d’accession à la propriété)
Programme fédéral qui permet de retirer des fonds de votre REER sans impôt pour acheter une première habitation, jusqu’à 60 000 $ par personne depuis avril 2024, donc 120 000 $ pour un couple admissible. Vous devez être considéré premier acheteur au sens du programme, ce qui inclut certaines personnes qui n’ont pas été propriétaires depuis quelques années, et le montant doit être remboursé au REER sur quinze ans, avec un délai de grâce avant le premier remboursement. Un remboursement manqué devient un revenu imposable pour l’année. Exemple : vous retirez 35 000 $ en mars; les fonds doivent avoir passé au moins 90 jours dans le REER, et le prêteur voudra le relevé du REER, la demande de retrait et le dépôt dans votre compte. Le RAP se combine avec le CELIAPP pour le même achat. Les règles évoluent; confirmez les conditions en vigueur auprès de l’ARC avant de retirer.
Ratio ABD
Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) : la part de votre revenu brut consacrée aux coûts du logement. Le calcul retient le paiement hypothécaire au taux de qualification, les taxes municipales et scolaires, le chauffage et, pour une copropriété, une portion des frais de condo, souvent la moitié. La plupart des prêteurs plafonnent l’ABD à 39 % pour un prêt assuré, et parfois un peu plus haut en conventionnel. Exemple : revenu brut de 96 000 $ par an, soit 8 000 $ par mois; 39 % donnent 3 120 $ par mois pour le logement. Si les taxes et le chauffage prennent 520 $, il reste 2 600 $ pour le paiement de qualification. Un compte de taxes plus élevé que prévu réduit directement le prêt admissible; c’est pour ça qu’on chiffre la propriété visée, pas une moyenne.
Ratio ATD
Ratio d’amortissement total de la dette (ATD) : la part de votre revenu brut consacrée au logement et à toutes vos autres dettes. Aux coûts du logement s’ajoutent les paiements de cartes de crédit (souvent 3 % du solde, même si vous payez plus), de marges de crédit, de prêts auto et étudiants, et la pension alimentaire s’il y a lieu. Le plafond courant est de 44 % pour un prêt assuré. Exemple : revenu de 8 000 $ par mois; 44 % donnent 3 520 $. Avec un prêt auto de 450 $ et une carte à 6 000 $ de solde comptée à 180 $, il reste 2 890 $ pour le logement, moins que les 3 120 $ permis par l’ABD. C’est donc l’ATD qui limite. Rembourser le prêt auto avant la demande libère 450 $ par mois de capacité, soit environ 70 000 $ de prêt en plus.
Ratio prêt-valeur
Rapport entre le montant du prêt et la valeur que le prêteur reconnaît à la propriété, exprimé en pourcentage. Il décide de presque tout : au-dessus de 80 %, le prêt doit être assuré; à 80 % ou moins, il est conventionnel et sans prime. Exemple : prix de 500 000 $, mise de fonds de 50 000 $, prêt de 450 000 $, ratio de 90 %, donc assuré. Avec 100 000 $ de mise de fonds, le ratio passe à 80 % et la prime disparaît, une économie d’environ 12 400 $ dans ce cas. En refinancement, le ratio maximal est de 80 %; pour une marge hypothécaire, la portion renouvelable est plafonnée à 65 % de la valeur. Le ratio calculé avec un prix estimé peut changer après l’évaluation : si la valeur retenue est plus basse que le prix, le ratio monte et le montage peut basculer d’un côté à l’autre du seuil.
Refinancement
Modification d’une structure hypothécaire existante pour financer un projet, consolider des dettes ou ajuster le prêt.
Renouvellement
Moment où les conditions d’un terme hypothécaire se terminent et doivent être remplacées par de nouvelles conditions.
Revenu autonome
Revenu provenant d’une entreprise ou d’une activité autonome. Son analyse peut utiliser les déclarations fiscales, avis de cotisation et états financiers de plusieurs périodes.
Revenu locatif
Loyer provenant d’une propriété. Le montant retenu dans l’analyse peut différer du loyer brut selon le type d’immeuble et les critères du prêteur.
Taux annuel
Taux exprimé sur une base annuelle. Pour comparer deux prêts, il faut aussi vérifier la méthode de calcul, la fréquence des paiements et les frais.
Taux de qualification
Taux utilisé par le prêteur pour vérifier que vous pourriez encore payer si les taux montaient. Au moment d’écrire ces lignes, c’est le plus élevé entre votre taux contractuel plus deux points et un plancher de 5,25 %. Le paiement de qualification est donc plus élevé que celui que vous paierez réellement, et c’est lui qui entre dans les ratios d’endettement. Exemple : sur un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, un taux contractuel de 4,5 % donne un paiement d’environ 2 210 $ par mois, mais le prêteur teste à 6,5 %, soit environ 2 680 $. La différence réduit le montant admissible d’à peu près 60 000 $ pour le même revenu. Le test s’applique aux prêts assurés comme aux prêts conventionnels des prêteurs fédéraux; certains prêteurs alternatifs appliquent leurs propres règles.
Taux fixe
Taux qui ne change pas pendant le terme, donc un paiement identique du premier au dernier mois du contrat. La stabilité a deux contreparties : le taux de départ est souvent un peu plus élevé que le variable, et la pénalité de sortie se calcule au différentiel de taux, qui peut être lourd si les taux ont baissé depuis la signature. Exemple : taux fixe de 4,8 % sur cinq ans. Si les taux descendent à 3,5 % deux ans plus tard, votre paiement ne bouge pas, mais casser le contrat pour en profiter peut coûter plusieurs milliers de dollars. Comparez donc un fixe sur trois choses : le taux, la méthode de pénalité et les privilèges de remboursement anticipé, qui permettent de réduire le solde sans frais jusqu’à un certain pourcentage par année.
Taux variable
Taux qui suit le taux préférentiel du prêteur, avec un écart fixé au contrat, par exemple préférentiel moins 0,8 %. Deux mécaniques existent. Avec un paiement variable, le versement change à chaque mouvement du taux. Avec un paiement fixe, le versement reste le même mais la part qui va au capital varie; si le taux monte assez pour que le paiement ne couvre plus l’intérêt, on atteint le taux déclencheur et le prêteur exige un ajustement. Exemple : sur 400 000 $, une hausse de 1 point ajoute environ 230 $ par mois à paiement variable. La pénalité de sortie est en général de trois mois d’intérêt, ce qui rend le variable moins coûteux à casser. Avant de choisir, testez votre budget avec une hausse de deux points, pas avec le taux du jour.
Terme hypothécaire
Durée pendant laquelle le taux et les conditions du contrat s’appliquent, le plus souvent de un à cinq ans, parfois jusqu’à dix. À la fin du terme, le solde n’est pas remboursé : il faut renouveler, transférer ou rembourser. Un terme plus court se renouvelle plus souvent, avec le risque et la chance que les taux aient bougé; un terme plus long achète de la stabilité, mais une sortie anticipée coûte une pénalité. Exemple : vous pensez vendre dans trois ans. Un terme de cinq ans à taux fixe vous expose à un différentiel de taux au moment de la vente; un terme de trois ans, ou un produit transférable, évite le problème même si le taux de départ est un peu plus haut. Le choix du terme se fait sur votre calendrier réel, pas sur le taux le plus bas de la grille.
Test de résistance
Nom courant de la règle qui oblige le prêteur à vérifier votre capacité de paiement à un taux plus élevé que celui de votre contrat : le taux de qualification, soit le plus élevé entre votre taux plus deux points et 5,25 % au moment d’écrire ces lignes. Le test ne change pas votre paiement réel; il réduit le montant que vous pouvez emprunter. Exemple : avec 100 000 $ de revenu brut et aucune dette, un taux contractuel de 4,5 % permettrait d’emprunter environ 520 000 $ sur 25 ans si le test n’existait pas; testé à 6,5 %, le maximum descend autour de 430 000 $. Le test s’applique aux prêts assurés et aux prêts conventionnels des banques et de la plupart des prêteurs fédéraux. Les caisses et certains prêteurs alternatifs peuvent appliquer une règle différente, ce qui explique qu’un même dossier obtienne deux montants.
Transférabilité
Clause qui permet d’emporter votre hypothèque actuelle, avec son taux et son terme, sur une nouvelle propriété quand vous déménagez, au lieu de rembourser et de payer une pénalité. Ce n’est jamais automatique. Le prêteur analyse à nouveau votre dossier et la nouvelle propriété, impose un délai entre la vente et l’achat, souvent de 30 à 120 jours, et exige que le nouveau prêt soit au moins égal à l’ancien. Si vous avez besoin d’un montant plus élevé, la portion ajoutée se finance au taux du jour et le prêteur calcule un taux pondéré. Exemple : solde de 300 000 $ à 3,2 % avec deux ans restants, nouvelle maison qui demande 400 000 $. Les 300 000 $ gardent 3,2 %, les 100 000 $ ajoutés prennent 4,9 %, pour un taux combiné d’environ 3,6 %. Sans transférabilité, la pénalité au différentiel de taux pourrait dépasser 10 000 $.
Valeur de propriété
Valeur attribuée à la propriété pour une analyse donnée. Elle peut provenir d’une évaluation et différer du prix demandé, du prix payé ou de l’évaluation municipale.