Termes hypothécaires.
Comprenez les termes qui changent votre paiement, votre flexibilité ou le coût du prêt.
Amortissement
Période théorique nécessaire pour rembourser le prêt au complet, par exemple 25 ans. Elle ne doit pas être confondue avec le terme, qui est la durée du contrat actuel. Un amortissement plus long réduit le paiement mais augmente l’intérêt total. Exemple : 400 000 $ à 4,5 %. Sur 25 ans, le paiement est d’environ 2 210 $ par mois et l’intérêt total d’environ 263 000 $. Sur 30 ans, le paiement descend à environ 2 015 $, mais l’intérêt total monte à environ 325 000 $. Au renouvellement, l’amortissement restant continue de diminuer; une offre qui le remet à 25 ans allège le paiement en repoussant la fin du prêt. Pour un prêt assuré, le maximum est généralement de 25 ans, avec des exceptions récentes pour certains premiers acheteurs et constructions neuves; au-delà de 20 % de mise de fonds, 30 ans est courant.
Assurance défaut
Assurance obligatoire quand la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix. Elle protège le prêteur, pas vous, en cas de défaut de paiement, et c’est vous qui payez la prime. Au Canada, elle est offerte par la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. La prime dépend du rapport prêt-valeur : à ce jour, environ 2,8 % du prêt à 90 % de financement et 4 % à 95 %. Exemple : maison à 450 000 $ avec 5 % de mise de fonds, soit 22 500 $. Le prêt est de 427 500 $, la prime d’environ 17 100 $ s’ajoute au prêt, et la taxe de vente du Québec sur cette prime, environ 1 540 $, se paie comptant chez le notaire. Un prêt assuré donne accès aux meilleurs taux, mais impose un prix maximal, un amortissement plafonné et le test de résistance.
Assurance titres
Police payée une seule fois chez le notaire, qui protège contre des problèmes liés au titre de propriété : erreur dans un acte, servitude non déclarée, empiétement, travaux non conformes découverts après l’achat, fraude hypothécaire. Il en existe deux : celle du prêteur, souvent exigée par lui et qui le protège lui, et celle du propriétaire, facultative, qui vous protège vous, généralement pour toute la durée où vous détenez la propriété. Le coût se situe le plus souvent entre 250 $ et 500 $ pour une résidence ordinaire. Exemple : après l’achat, la Ville signale que le cabanon empiète sur une bande municipale et exige son déplacement; une police propriétaire couvre les frais, et parfois la défense. L’assurance titres ne remplace pas un certificat de localisation à jour ni l’examen des titres par le notaire; certains prêteurs l’acceptent toutefois à la place d’un nouveau certificat.
Avis de cotisation
Document de l’Agence du revenu du Canada (ou de Revenu Québec) confirmant le traitement d’une déclaration de revenus, avec le revenu établi et tout solde dû. Un prêteur en demande souvent deux années pour recouper les revenus déclarés, surtout pour un travailleur autonome. Un solde d’impôt impayé peut retarder ou bloquer un dossier : il se règle ou se met en entente avant la demande. Les avis se téléchargent dans Mon dossier (ARC) ; allez les chercher avant l’offre, pas pendant le délai de financement.
Capital
Part du solde emprunté qui reste à rembourser, sans l’intérêt. Chaque paiement est réparti entre le capital et l’intérêt selon le contrat.
CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)
Compte enregistré créé en 2023 qui combine les avantages du REER et du CELI pour une première propriété : les cotisations sont déductibles du revenu, jusqu’à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, et les retraits pour un achat admissible ne sont pas imposés, ni le rendement accumulé. Contrairement au RAP, rien n’est à rembourser. Les droits de cotisation inutilisés se reportent, jusqu’à 8 000 $ par année en plus. Exemple : un couple qui cotise chacun 8 000 $ pendant trois ans accumule 48 000 $ plus le rendement, avec environ 48 000 $ de déductions fiscales en chemin. Pour le prêteur, un retrait CELIAPP se documente comme toute autre mise de fonds : relevé du compte, demande de retrait, dépôt. Le compte doit être fermé au plus tard quinze ans après son ouverture ou après le premier retrait admissible, sinon le solde peut être transféré au REER sans pénalité.
Charge garantie
Garantie enregistrée qui peut couvrir plusieurs obligations envers le prêteur, pas seulement le prêt initial (marge de crédit, carte, autre prêt), selon l’acte. Son transfert vers un autre prêteur n’est pas toujours automatique : il peut exiger une nouvelle garantie et des frais juridiques, alors qu’un prêt hypothécaire ordinaire se transfère plus simplement. Avant de signer, demandez quel type de garantie porte l’acte, car il influence le coût d’un changement de prêteur au renouvellement.
Condition de financement
Clause d’une promesse d’achat qui accorde un délai à l’acheteur pour obtenir son financement. Si le prêteur refuse ou n’a pas fini son analyse à la date prévue, l’acheteur peut se retirer sans pénalité, à condition d’avoir avisé le vendeur dans les formes et à temps. Le délai se négocie dans l’offre : un délai court rassure le vendeur, mais il laisse peu de marge si le prêteur attend une évaluation ou un document. Exemple : offre acceptée le 1er du mois avec 10 jours pour le financement. Si l’évaluation n’est pas rendue au jour 8, il faut demander une prolongation écrite avant le jour 10, sinon la condition tombe.
Consolidation de dettes
Regroupement de plusieurs dettes, souvent des cartes de crédit et des prêts, dans un seul financement, généralement en refinançant l’hypothèque. Le taux hypothécaire est plus bas que celui d’une carte, mais la dette s’étale sur plusieurs années : le paiement baisse, et l’intérêt total peut monter. Exemple : 25 000 $ sur des cartes à 20 % coûtent 5 000 $ d’intérêt par an. À 5 %, la même somme coûte 1 250 $ par an, mais si elle est étalée sur 25 ans, l’intérêt total dépasse celui qu’on aurait payé en remboursant les cartes en quelques années. Comparez le paiement, les frais, la pénalité éventuelle et le coût total, pas seulement le taux.
Date d’échéance
Date à laquelle le terme hypothécaire prend fin. Avant cette date, il faut renouveler, rembourser ou remplacer le financement. Ce n’est pas la fin de l’amortissement : le solde non payé continue sur un nouveau terme. Le prêteur envoie une offre de renouvellement avant l’échéance, et la date limite pour comparer ou changer de prêteur sans pénalité arrive avant le dernier jour. Inscrivez-la à votre calendrier un an à l’avance.
Date de signature
Date prévue pour signer l’acte de vente chez le notaire et conclure la transaction. C’est à ce moment que le prêteur débourse les fonds, que la mise de fonds et les frais sont payés et que le titre de propriété change de main. Tout doit être prêt avant : financement approuvé et conditions levées, assurance habitation en place, preuve de fonds à jour, montants du notaire confirmés. Exemple : si l’évaluation ou un document de revenu arrive en retard, le notaire ne peut pas signer et la date glisse, ce qui peut faire perdre un taux garanti ou engager des frais de déménagement. Confirmez la date avec le notaire, le prêteur et le courtier dès l’offre acceptée.
Don de mise de fonds
Somme reçue d’un proche, le plus souvent un parent, pour financer tout ou partie de la mise de fonds. Le prêteur l’accepte à trois conditions : le lien avec le donateur est admissible selon son programme, le don n’est pas remboursable, et l’argent est traçable. Il faut une lettre de don signée qui nomme le donateur, le montant et le fait qu’aucun remboursement n’est attendu, puis la preuve du transfert vers votre compte. Exemple : vos parents vous donnent 40 000 $ le 10 avril. Le prêteur voudra la lettre, le relevé de votre compte montrant l’entrée du 10 avril et, parfois, le relevé du donateur prouvant que l’argent existait avant. Un don qui arrive la veille de la signature, sans lettre, ralentit ou bloque le dossier. Pour un prêt assuré, le don doit venir d’un membre de la famille immédiate; un don d’un ami ou un « prêt familial » sont traités autrement.
Droits de mutation
Droit municipal payable après l’achat d’un immeuble, souvent appelé taxe de bienvenue. Il se calcule par tranches sur le plus élevé du prix payé et de l’évaluation municipale uniformisée. Pour 2026, les tranches de base sont de 0,5 % jusqu’à 62 900 $, 1 % jusqu’à 315 000 $ et 1,5 % au-delà; plusieurs municipalités, dont Montréal, ajoutent des tranches plus élevées sur les portions au-dessus de 500 000 $. Exemple : achat à 450 000 $ dans une municipalité aux tranches de base. La facture est d’environ 315 $ plus 2 521 $ plus 2 025 $, soit 4 861 $. Le compte arrive par la poste quelques semaines ou mois après la signature; il ne passe pas chez le notaire et ne se finance pas dans l’hypothèque. Gardez cette somme dans votre réserve après l’achat. Des exonérations existent, par exemple pour certains transferts entre conjoints.
Équité
Différence entre la valeur de votre propriété et les dettes garanties sur elle. Sur papier, c’est simple; en refinancement, trois filtres réduisent la somme disponible. Le prêteur retient sa propre valeur, souvent celle d’une évaluation, pas votre estimation. Il plafonne le nouveau prêt à 80 % de cette valeur. Et du montant obtenu, il faut soustraire le solde actuel, la pénalité et les frais. Exemple : maison estimée à 600 000 $, solde de 350 000 $. L’équité brute est de 250 000 $, mais 80 % de 600 000 $ font 480 000 $; moins le solde, il reste 130 000 $ de marge théorique. Si l’évaluation arrive à 570 000 $, la marge tombe à 106 000 $, et après 6 000 $ de pénalité et 2 500 $ de frais, l’argent net est d’environ 97 500 $. C’est ce dernier chiffre qui sert à budgéter.
Évaluation
Opinion de valeur préparée par un évaluateur agréé pour répondre aux exigences du prêteur. Le prêteur s’en sert pour fixer le montant qu’il accepte de prêter : il finance un pourcentage de la valeur retenue, qui peut être plus basse que le prix payé. Exemple : offre d’achat de 450 000 $, évaluation à 435 000 $. Avec 10 % de mise de fonds calculée sur le prix, le prêteur peut prêter 90 % de 435 000 $, soit 391 500 $ au lieu de 405 000 $, et vous demander environ 13 500 $ de plus en mise de fonds. L’évaluation ne remplace pas l’inspection : elle ne dit rien sur l’état du bâtiment. Prévoyez le délai de l’évaluateur dans votre condition de financement.
Financement de transition
Prêt temporaire qui permet d’acheter une propriété avant d’avoir reçu l’argent de la vente de l’autre. Il couvre l’écart entre la date de signature de l’achat et celle de la vente, et se rembourse avec le produit de la vente. Il exige des dates précises, une vente déjà conclue ou fortement engagée, et des frais qui s’ajoutent au coût de la transaction. Exemple : achat signé le 15 juin, vente de l’ancienne propriété signée le 15 juillet, avec 80 000 $ de mise de fonds à avancer : le prêt relais couvre ce mois, et les intérêts et frais de ce mois sont à ajouter à votre budget. Si la vente traîne, le coût augmente chaque semaine.
Flux de trésorerie
Entrées et sorties d’argent sur une période donnée. Un paiement mensuel plus bas ne réduit pas toujours le coût total.
Frais de notaire
Honoraires et débours du notaire qui prépare et reçoit l’acte de vente et l’acte d’hypothèque, puis fait les vérifications de titres et les inscriptions au registre foncier. Le montant dépend du mandat, du prix et de la complexité du dossier : une vente avec servitudes, une copropriété ou un deuxième prêt coûtent plus cher à traiter. Ces frais se paient à la signature et ne se financent pas dans l’hypothèque ordinaire; ils s’ajoutent à la mise de fonds et aux droits de mutation. Demandez une estimation écrite au notaire avant l’offre finale, pas la veille de la signature.
Fréquence de paiement
Rythme des versements : mensuel, aux deux semaines ou hebdomadaire, entre autres. Une fréquence dite accélérée augmente le montant remboursé chaque année. Exemple : pour un paiement mensuel de 2 000 $, un versement accéléré aux deux semaines est de 1 000 $ ; avec 26 versements par an, vous remboursez 26 000 $ au lieu de 24 000 $, soit un mois de paiement de plus par année. L’amortissement raccourcit sans que le taux change. Le non accéléré divise simplement la même somme en plus de versements.
Inspection
Examen de l’état apparent de la propriété par un inspecteur en bâtiment, avant que la vente devienne ferme. Il aide l’acheteur à décider et à négocier : toiture, fondations, électricité, plomberie, humidité. Il ne fixe pas la valeur retenue par le prêteur, qui dépend de l’évaluation. Une inspection qui révèle un défaut majeur peut justifier de renégocier le prix, de demander une réparation ou de se retirer si l’offre contient une condition d’inspection. Exemple : une toiture à refaire dans deux ans pèse sur le budget de l’acheteur, mais ne change rien à l’évaluation; il faut garder des liquidités après la mise de fonds pour ce genre de coût.
Intérêt
Coût payé au prêteur pour utiliser l’argent emprunté. Il dépend notamment du solde, du taux, du temps et de la fréquence des paiements.
Lettre d’engagement
Document du prêteur qui décrit le montant, le taux, le terme, l’amortissement et les conditions à remplir avant le déboursement. Lisez-la avec ses annexes : un taux garanti, une date limite d’acceptation et des documents exigés y sont souvent écrits. Une condition non remplie à temps, comme une preuve d’assurance habitation ou un document de revenu, peut retarder la signature chez le notaire. Notez chaque échéance dès la réception et confirmez-les avec votre courtier.
Mise de fonds
Montant que l’acheteur investit de sa poche au départ, avant le prêt hypothécaire et les frais de transaction. Au Canada, le minimum dépend du prix : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la partie entre 500 000 $ et 1,5 M$, et 20 % pour un prix de 1,5 M$ ou plus. Exemple : pour une propriété de 600 000 $, le minimum est de 25 000 $ (5 % de 500 000 $) plus 10 000 $ (10 % des 100 000 $ restants), soit 35 000 $, environ 5,8 % du prix. Sous 20 %, le prêt doit être assuré, ce qui ajoute une prime au montant financé. Les frais de notaire et les droits de mutation ne font pas partie de la mise de fonds : il faut les prévoir en plus.
Pénalité
Somme exigée quand un prêt fermé est remboursé, refinancé ou transféré avant la fin du terme. Pour un taux variable, c’est généralement trois mois d’intérêt. Pour un taux fixe, c’est le plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux (DTI), qui compare votre taux au taux que le prêteur pourrait obtenir aujourd’hui pour la durée restante. Exemple : solde de 350 000 $, taux fixe de 5 %, 30 mois restants. Trois mois d’intérêt donnent environ 4 400 $. Si le prêteur calcule le DTI à partir d’un taux affiché pour la période résiduelle de 3 %, la pénalité peut dépasser 17 000 $. Deux prêteurs calculent le DTI différemment, surtout sur le taux de comparaison retenu; la formule est dans votre contrat.
Préapprobation
Analyse préliminaire faite par un prêteur à partir de documents vérifiés (preuves de revenu, relevés de mise de fonds, liste des dettes) et d’une enquête de crédit. Elle fixe un montant maximal, une durée de validité, généralement de 90 à 120 jours, et souvent un taux protégé : si les taux montent pendant la validité, vous gardez le vôtre; s’ils baissent, le taux plus bas doit être demandé. Ce n’est pas une garantie de financement. Le prêteur n’a pas encore vu la propriété, ni sa valeur, ni vos documents à la date de l’offre. Exemple : préapprouvé à 450 000 $ en mars, vous trouvez en juin un condo dont les frais de copropriété sont élevés; le prêteur en compte la moitié dans vos ratios et le montant admissible descend. Gardez toujours une condition de financement dans la promesse d’achat.
Préqualification
Estimation de ce que vous pourriez emprunter, calculée à partir de ce que vous déclarez : revenu approximatif, dettes de mémoire, mise de fonds estimée. Aucun document n’est vérifié et aucune enquête de crédit n’est faite. Elle sert à fixer une fourchette de recherche, pas à rassurer un vendeur. Exemple : vous indiquez 90 000 $ de revenu et 500 $ de dettes mensuelles; la préqualification donne un prix visé autour de 420 000 $. Si vos talons de paie montrent 82 000 $ et qu’une carte oubliée ajoute 150 $ par mois, la préapprobation tombera nettement plus bas. Une préqualification vieille de plus de quelques mois, ou faite avant un changement d’emploi, une nouvelle dette ou une hausse de taux, ne vaut plus grand-chose. Refaites-la avant de rédiger une offre.
Prêt assuré et prêt conventionnel
Un prêt est assuré quand la mise de fonds est inférieure à 20 % : l’assureur (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) couvre le prêteur en cas de défaut, et vous payez la prime. Un prêt est conventionnel à 20 % de mise de fonds et plus : pas de prime, mais le prêteur porte le risque seul et peut être plus sélectif. Le prêt assuré donne accès aux taux les plus bas, mais impose un prix maximal, un amortissement plafonné, l’occupation par le propriétaire et des critères stricts sur le revenu. Le conventionnel permet 30 ans d’amortissement, les immeubles non occupés et des revenus lus plus souplement chez certains prêteurs, souvent contre un taux un peu plus élevé. Exemple : à 19 % de mise de fonds, vous payez une prime d’environ 2,8 % du prêt; à 20 %, rien. Sur un prix de 400 000 $, la différence est d’environ 9 000 $, ce qui peut justifier d’attendre un mois d’épargne.
Preuve de fonds
Documents qui montrent que l’argent de la mise de fonds et des frais existe, d’où il vient et depuis combien de temps il est dans vos comptes. Les prêteurs demandent habituellement des relevés récents, souvent sur 90 jours, et veulent pouvoir suivre chaque dépôt important. Un dépôt sans explication, comme un virement d’un proche ou une vente d’un bien, doit être documenté : lettre de don, contrat de vente, relevé du compte source. Exemple : un dépôt de 20 000 $ le mois dernier doit être relié à sa source, sinon le prêteur peut ne pas le compter dans la mise de fonds. Préparez les relevés avant l’offre, pas pendant le délai de financement.
Prime SCHL
Montant facturé par l’assureur prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) quand la mise de fonds est sous 20 %. Il se calcule en pourcentage du prêt, selon le rapport prêt-valeur, et s’ajoute normalement au capital emprunté plutôt que d’être payé comptant. Exemple : prêt de 380 000 $ à 95 % de financement, prime d’environ 4 %, soit 15 200 $. Le prêt devient 395 200 $ et le paiement mensuel augmente d’environ 80 $ sur 25 ans à 4,5 %. Au Québec, la taxe de vente provinciale sur la prime, 9 %, se paie chez le notaire et ne peut pas être ajoutée au prêt. Le taux de prime réel dépend du programme et du dossier; un travailleur autonome sans deux ans d’historique ou un acheteur d’immeuble locatif peut payer davantage. La prime n’est pas remboursable si vous vendez.
Prix d’achat
Montant convenu avec le vendeur pour acheter la propriété. Ce n’est pas toujours la valeur que le prêteur retiendra pour établir le financement.
Quittance
Acte qui retire du registre foncier l’hypothèque d’un prêteur une fois le prêt remboursé. Il est préparé par un notaire et des frais juridiques et administratifs s’appliquent. Sans quittance, l’hypothèque reste inscrite sur le titre, même si la dette est payée, ce qui peut bloquer une vente ou un refinancement. Vérifiez qu’elle a été publiée après un remboursement ou un transfert, et gardez-en une copie.
RAP (Régime d’accession à la propriété)
Programme fédéral qui permet de retirer des fonds de votre REER sans impôt pour acheter une première habitation, jusqu’à 60 000 $ par personne depuis avril 2024, donc 120 000 $ pour un couple admissible. Vous devez être considéré premier acheteur au sens du programme, ce qui inclut certaines personnes qui n’ont pas été propriétaires depuis quelques années, et le montant doit être remboursé au REER sur quinze ans, avec un délai de grâce avant le premier remboursement. Un remboursement manqué devient un revenu imposable pour l’année. Exemple : vous retirez 35 000 $ en mars; les fonds doivent avoir passé au moins 90 jours dans le REER, et le prêteur voudra le relevé du REER, la demande de retrait et le dépôt dans votre compte. Le RAP se combine avec le CELIAPP pour le même achat. Les règles évoluent; confirmez les conditions en vigueur auprès de l’ARC avant de retirer.
Ratio ABD
Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) : la part de votre revenu brut consacrée aux coûts du logement. Le calcul retient le paiement hypothécaire au taux de qualification, les taxes municipales et scolaires, le chauffage et, pour une copropriété, une portion des frais de condo, souvent la moitié. La plupart des prêteurs plafonnent l’ABD à 39 % pour un prêt assuré, et parfois un peu plus haut en conventionnel. Exemple : revenu brut de 96 000 $ par an, soit 8 000 $ par mois; 39 % donnent 3 120 $ par mois pour le logement. Si les taxes et le chauffage prennent 520 $, il reste 2 600 $ pour le paiement de qualification. Un compte de taxes plus élevé que prévu réduit directement le prêt admissible; c’est pour ça qu’on chiffre la propriété visée, pas une moyenne.
Ratio ATD
Ratio d’amortissement total de la dette (ATD) : la part de votre revenu brut consacrée au logement et à toutes vos autres dettes. Aux coûts du logement s’ajoutent les paiements de cartes de crédit (souvent 3 % du solde, même si vous payez plus), de marges de crédit, de prêts auto et étudiants, et la pension alimentaire s’il y a lieu. Le plafond courant est de 44 % pour un prêt assuré. Exemple : revenu de 8 000 $ par mois; 44 % donnent 3 520 $. Avec un prêt auto de 450 $ et une carte à 6 000 $ de solde comptée à 180 $, il reste 2 890 $ pour le logement, moins que les 3 120 $ permis par l’ABD. C’est donc l’ATD qui limite. Rembourser le prêt auto avant la demande libère 450 $ par mois de capacité, soit environ 70 000 $ de prêt en plus.
Ratio prêt-valeur
Rapport entre le montant du prêt et la valeur que le prêteur reconnaît à la propriété, exprimé en pourcentage. Il décide de presque tout : au-dessus de 80 %, le prêt doit être assuré; à 80 % ou moins, il est conventionnel et sans prime. Exemple : prix de 500 000 $, mise de fonds de 50 000 $, prêt de 450 000 $, ratio de 90 %, donc assuré. Avec 100 000 $ de mise de fonds, le ratio passe à 80 % et la prime disparaît, une économie d’environ 12 400 $ dans ce cas. En refinancement, le ratio maximal est de 80 %; pour une marge hypothécaire, la portion renouvelable est plafonnée à 65 % de la valeur. Le ratio calculé avec un prix estimé peut changer après l’évaluation : si la valeur retenue est plus basse que le prix, le ratio monte et le montage peut basculer d’un côté à l’autre du seuil.
Refinancement
Remplacement ou modification d’un prêt hypothécaire en cours pour obtenir de l’argent, regrouper des dettes ou changer les conditions avant la fin du terme. Au Canada, le nouveau prêt peut aller jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété. Exemple : propriété évaluée à 500 000 $, solde de 300 000 $. Le maximum est de 400 000 $ (80 %), donc 100 000 $ de marge avant les frais. De cette marge, il faut retrancher la pénalité si le terme n’est pas échu, les frais de notaire et d’évaluation, et il faut accepter que le nouveau paiement s’étale souvent sur plus d’années. Le montant net qui arrive dans votre compte est toujours plus petit que la marge.
Renouvellement
Moment où le terme d’un prêt hypothécaire se termine et où il faut le remplacer par de nouvelles conditions, avec le même prêteur ou un autre. Le solde et l’amortissement restant continuent; seuls le taux, le type de taux, la durée du terme et les conditions changent. Le prêteur envoie une offre avant l’échéance, et la signer sans comparer reconduit ses conditions, pas nécessairement les meilleures. Exemple : solde de 280 000 $, un écart de 0,40 point de pourcentage sur 5 ans représente environ 5 600 $ d’intérêt de moins sur le terme (280 000 $ × 0,40 % × 5), avant d’éventuels frais de transfert. Comparez avant la date limite, pas la semaine de l’échéance.
Revenu autonome
Revenu provenant d’une entreprise ou d’une activité à son compte. Le prêteur ne retient pas le chiffre d’affaires : il regarde le revenu net déclaré aux impôts, souvent moyenné sur deux ans, à partir des avis de cotisation et des déclarations. Les dépenses déduites pour réduire l’impôt réduisent aussi le revenu qu’il retient. Exemple : 90 000 $ de revenu brut dans l’entreprise, 30 000 $ de dépenses déduites, 60 000 $ de revenu net : c’est sur 60 000 $ que le prêteur calcule votre capacité d’emprunt. Selon le prêteur et le dossier, certaines dépenses peuvent être ajoutées au revenu. Préparez deux ans de déclarations et d’avis de cotisation, sans dette fiscale impayée.
Revenu locatif
Loyer provenant d’une propriété. Le prêteur ne retient pas toujours le loyer brut : il peut en prendre une partie seulement (souvent après une réduction pour la vacance et les dépenses), ou exiger des baux et un historique. Le traitement diffère si le logement est dans l’immeuble que vous habitez ou dans un immeuble de rapport. Préparez les baux en vigueur, les relevés de loyers reçus et les dépenses réelles avant la demande.
Taux annuel
Taux exprimé sur une base annuelle. Pour comparer deux prêts, il faut aussi vérifier la méthode de calcul, la fréquence des paiements et les frais.
Taux de qualification
Taux utilisé par le prêteur pour vérifier que vous pourriez encore payer si les taux montaient. Au moment d’écrire ces lignes, c’est le plus élevé entre votre taux contractuel plus deux points et un plancher de 5,25 %. Le paiement de qualification est donc plus élevé que celui que vous paierez réellement, et c’est lui qui entre dans les ratios d’endettement. Exemple : sur un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, un taux contractuel de 4,5 % donne un paiement d’environ 2 210 $ par mois, mais le prêteur teste à 6,5 %, soit environ 2 680 $. La différence réduit le montant admissible d’à peu près 60 000 $ pour le même revenu. Le test s’applique aux prêts assurés comme aux prêts conventionnels des prêteurs fédéraux; certains prêteurs alternatifs appliquent leurs propres règles.
Taux fixe
Taux qui ne change pas pendant le terme, donc un paiement identique du premier au dernier mois du contrat. La stabilité a deux contreparties : le taux de départ est souvent un peu plus élevé que le variable, et la pénalité de sortie se calcule au différentiel de taux, qui peut être lourd si les taux ont baissé depuis la signature. Exemple : taux fixe de 4,8 % sur cinq ans. Si les taux descendent à 3,5 % deux ans plus tard, votre paiement ne bouge pas, mais casser le contrat pour en profiter peut coûter plusieurs milliers de dollars. Comparez donc un fixe sur trois choses : le taux, la méthode de pénalité et les privilèges de remboursement anticipé, qui permettent de réduire le solde sans frais jusqu’à un certain pourcentage par année.
Taux variable
Taux qui suit le taux préférentiel du prêteur, avec un écart fixé au contrat, par exemple préférentiel moins 0,8 %. Deux mécaniques existent. Avec un paiement variable, le versement change à chaque mouvement du taux. Avec un paiement fixe, le versement reste le même mais la part qui va au capital varie; si le taux monte assez pour que le paiement ne couvre plus l’intérêt, on atteint le taux déclencheur et le prêteur exige un ajustement. Exemple : sur 400 000 $, une hausse de 1 point ajoute environ 230 $ par mois à paiement variable. La pénalité de sortie est en général de trois mois d’intérêt, ce qui rend le variable moins coûteux à casser. Avant de choisir, testez votre budget avec une hausse de deux points, pas avec le taux du jour.
Terme hypothécaire
Durée pendant laquelle le taux et les conditions du contrat s’appliquent, le plus souvent de un à cinq ans, parfois jusqu’à dix. À la fin du terme, le solde n’est pas remboursé : il faut renouveler, transférer ou rembourser. Un terme plus court se renouvelle plus souvent, avec le risque et la chance que les taux aient bougé; un terme plus long achète de la stabilité, mais une sortie anticipée coûte une pénalité. Exemple : vous pensez vendre dans trois ans. Un terme de cinq ans à taux fixe vous expose à un différentiel de taux au moment de la vente; un terme de trois ans, ou un produit transférable, évite le problème même si le taux de départ est un peu plus haut. Le choix du terme se fait sur votre calendrier réel, pas sur le taux le plus bas de la grille.
Test de résistance
Nom courant de la règle qui oblige le prêteur à vérifier votre capacité de paiement à un taux plus élevé que celui de votre contrat : le taux de qualification, soit le plus élevé entre votre taux plus deux points et 5,25 % au moment d’écrire ces lignes. Le test ne change pas votre paiement réel; il réduit le montant que vous pouvez emprunter. Exemple : avec 100 000 $ de revenu brut et aucune dette, un taux contractuel de 4,5 % permettrait d’emprunter environ 520 000 $ sur 25 ans si le test n’existait pas; testé à 6,5 %, le maximum descend autour de 430 000 $. Le test s’applique aux prêts assurés et aux prêts conventionnels des banques et de la plupart des prêteurs fédéraux. Les caisses et certains prêteurs alternatifs peuvent appliquer une règle différente, ce qui explique qu’un même dossier obtienne deux montants.
Transférabilité
Clause qui permet d’emporter votre hypothèque actuelle, avec son taux et son terme, sur une nouvelle propriété quand vous déménagez, au lieu de rembourser et de payer une pénalité. Ce n’est jamais automatique. Le prêteur analyse à nouveau votre dossier et la nouvelle propriété, impose un délai entre la vente et l’achat, souvent de 30 à 120 jours, et exige que le nouveau prêt soit au moins égal à l’ancien. Si vous avez besoin d’un montant plus élevé, la portion ajoutée se finance au taux du jour et le prêteur calcule un taux pondéré. Exemple : solde de 300 000 $ à 3,2 % avec deux ans restants, nouvelle maison qui demande 400 000 $. Les 300 000 $ gardent 3,2 %, les 100 000 $ ajoutés prennent 4,9 %, pour un taux combiné d’environ 3,6 %. Sans transférabilité, la pénalité au différentiel de taux pourrait dépasser 10 000 $.
Valeur de propriété
Valeur attribuée à la propriété pour une analyse donnée. Elle peut provenir d’une évaluation et différer du prix demandé, du prix payé ou de l’évaluation municipale.