Le loyer inscrit sur la fiche n’est pas le revenu que le prêteur va retenir. Selon que vous habitez l’immeuble ou non, il en garde une partie, ou il soustrait les dépenses et regarde ce qui reste.
On part des baux, des taxes, du chauffage, des assurances et de l’entretien. Vous voyez ce qui reste avant qu’on parle de rendement.
Parler de mon immeuble locatif avec MathieuChaque prêteur a sa propre méthode pour traiter le loyer. Certains en ajoutent une partie à votre revenu; d’autres soustraient les dépenses et mesurent ce qui reste. Je compare le taux, mais aussi la méthode, parce que c’est elle qui décide de votre capacité.
Votre banque applique sa méthode de revenu locatif, et une seule. Si elle ne retient que la moitié de vos loyers, votre capacité tombe et vous ne saurez jamais qu’ailleurs elle aurait été plus haute. Je compare les méthodes de plus d’une vingtaine de prêteurs : sur un immeuble à revenus, c’est souvent ça qui sépare un dossier accepté d’un refus.
Le prix, le nombre de logements, les loyers actuels, et si vous comptez y habiter. Aucun document requis pour commencer.
Loyers moins taxes, chauffage, assurances, entretien et vacance. Ce qui reste avant l’hypothèque.
Je compare les prêteurs qui reconnaissent le plus de revenu locatif pour votre type d’immeuble et votre occupation.
Vous m’envoyez la promesse d’achat avec les baux. Je monte le dossier et je coordonne jusqu’au notaire.
Entre les loyers encaissés et ce qui reste avant l’hypothèque, il y a les taxes, le chauffage, les assurances et l’entretien. Et ce montant baisse encore dès qu’un logement se vide ou qu’une réparation majeure arrive. C’est sur ce chiffre qu’on travaille, pas sur le loyer annoncé.
Un duplex que vous occupez ne suit pas les mêmes règles qu’un immeuble entièrement locatif : la mise de fonds, l’assurance prêt et la façon dont le loyer est traité peuvent tous changer. Et l’occupation doit être réelle, pas juste déclarée.
Dans la plupart des dossiers, vous ne payez rien : je suis payé par le prêteur qui obtient votre financement. Ce que ça coûte, en détail
Le financement et le budget locatif doivent utiliser les mêmes baux, dépenses et hypothèses d’occupation.
Ça dépend d’abord de l’occupation. Pour un duplex que vous habitez, la SCHL permet de retenir jusqu’à 100 % du loyer brut. Pour plusieurs autres cas de deux à quatre logements, on tombe à 50 % du brut, ou à une méthode nette qui soustrait les dépenses. Chaque prêteur applique ensuite sa propre méthode. Je vous donne le pourcentage réel une fois que je connais l’occupation, le nombre de logements et vos preuves de loyer.
Oui, à condition d’habiter réellement un des logements. Du côté SCHL, un duplex que vous occupez peut monter jusqu’à 95 % de la valeur. Un trois ou quatre logements que vous occupez demande au moins 10 %. Si vous n’habitez pas l’immeuble, c’est 20 % minimum. Le prêteur et l’assureur ont ensuite leurs propres critères par-dessus ça.
Je pars des baux en vigueur et de ce que le marché montre, avec une hypothèse prudente. Le prêteur tranchera sur le revenu qu’il reconnaît. Faites aussi l’exercice pour vous : si le logement reste vide trois mois, ou se loue moins cher que prévu, votre budget doit tenir quand même.
Oui. Leurs soldes, leurs paiements, leurs revenus et leurs dépenses comptent dans votre portrait, et la méthode peut différer d’une propriété à l’autre. Je mets tout le portefeuille au même endroit pour voir l’effet réel du nouvel achat sur votre capacité et vos liquidités.
Ce choix dépasse l’hypothèque : il touche le financement, les garanties, les coûts et la fiscalité. Je vous explique les options hypothécaires selon la structure que vous envisagez. Ce sont toutefois votre comptable, votre fiscaliste et votre conseiller juridique qui confirment la forme de propriété qui vous convient.
Les critères, produits et conditions varient d’un prêteur à l’autre. La présence d’un logo ne signifie pas qu’un prêt sera offert ou approuvé.
