Obtenir un financement avec un revenu de travailleur autonome

Karine est consultante en informatique, incorporée depuis quatre ans. Elle facture 180 000 $ par année et veut acheter un jumelé à 520 000 $ avec 60 000 $ de mise de fonds. Sa banque lui a dit « autour de 300 000 $ » sans expliquer pourquoi. Au téléphone, je ne lui demande pas son chiffre d’affaires. Je lui demande trois choses : ce qu’elle se verse, ce que ses déclarations personnelles montrent, et ce que la société garde. Salaire de 70 000 $, dividendes de 20 000 $, et un bénéfice non distribué qui varie d’une année à l’autre. Trois chiffres, trois lectures possibles chez les prêteurs.

Avant de chiffrer quoi que ce soit, Karine sort ses deux dernières déclarations personnelles, ses avis de cotisation et les états financiers de la société. L’année 1 montre 86 000 $ de revenu personnel; l’année 2, 104 000 $. Un solde d’impôt de 4 200 $ traîne sur le dernier avis. Les états financiers montrent un bénéfice de 38 000 $ l’an dernier, mais aussi l’achat d’équipement et l’embauche d’un employé à temps partiel.

Le solde d’impôt est déclaré tout de suite, avec la preuve de l’entente de paiement. Une information qui sort en fin d’analyse ralentit tout; annoncée au départ, elle n’est qu’une ligne du dossier.

L’année en cours est meilleure : le nouvel employé rapporte, le carnet de commandes est plein. Karine voudrait que le prêteur retienne 130 000 $. Je prépare deux calculs. Le premier repose sur les deux années fiscales terminées, moyenne d’environ 95 000 $, avec la majoration que certains programmes permettent sur un revenu d’entreprise. Le second montre l’année en cours, avec les contrats signés et les résultats intérimaires de la société. Le prêteur décidera lequel il peut utiliser; Karine, elle, sait dès maintenant que son achat ne devrait pas reposer entièrement sur un revenu que personne n’a encore confirmé.

Avec 95 000 $ de revenu retenu, un paiement d’auto de 420 $ et le solde d’impôt en entente, la capacité au taux de qualification tourne autour de 400 000 $ de prêt, donc 460 000 $ de prix avec sa mise de fonds. Le jumelé à 520 000 $ ne passe pas sur la base prudente. Sur la base de l’année en cours, il passerait, de justesse, sans réserve. Karine choisit de viser 470 000 $ et de garder 12 000 $ de côté après le notaire, plus une réserve distincte dans la société pour ses taxes et sa paie. Une plus grosse mise de fonds tirée de la société l’aurait qualifiée pour le jumelé, mais l’entreprise aurait dû emprunter le mois suivant pour fonctionner.

Son comptable proposait de passer aux dividendes seulement à partir de l’an prochain, pour des raisons fiscales valables. Avant de trancher, on regarde ensemble comment chaque prêteur lirait ce changement : certains retiennent les dividendes comme le salaire, d’autres les pondèrent, quelques-uns les ignorent la première année. Le comptable garde sa stratégie, mais la décale de six mois, après la signature. Je ne remplace pas son avis; je veux seulement qu’on travaille sur la même chronologie, sans qu’une bonne décision d’entreprise fasse paraître un chiffre plus bas au mauvais moment.

Karine trouve une maison à 465 000 $. La promesse d’achat prévoit dix jours ouvrables pour le financement. Le dossier part chez deux prêteurs dont la méthode retient le revenu d’entreprise, pas chez tous. Le premier accepte 95 000 $ de revenu et demande une explication écrite sur l’écart entre les deux années; elle est déjà prête. Le second demande le solde d’impôt réglé avant le déboursé. Approbation au sixième jour, avec une condition : l’avis de cotisation de l’année en cours dès sa réception.

Le chiffre d’affaires n’a servi à rien dans l’analyse; le revenu versé et les avis de cotisation ont tout décidé. Le solde d’impôt annoncé d’avance n’a pas bloqué. Le prix visé est venu du revenu retenu, pas du maximum de la banque. Et le comptable a gardé sa stratégie. Cet exemple ne fixe aucun revenu admissible ni aucune approbation : il montre l’ordre dans lequel on travaille.

Une seule bonne année peut-elle suffire?

Ça dépend du prêteur. L’ancienneté de l’entreprise, la continuité, le programme et les documents que vous avez en main déterminent ce qui peut être considéré.

Peut-on ajouter toutes les dépenses déduites au revenu?

Seulement certaines. Ça dépend de la nature de chaque dépense et de la méthode du prêteur; une déduction fiscale n’est pas automatiquement un ajout admissible.

Un solde d’impôt doit-il être réglé avant la demande?

Il doit au minimum être déclaré et documenté. Le traitement dépendra du montant, de l’entente de paiement et des critères du prêteur.

SCHL — Assurance prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes, ARC — Avis de cotisation et ACFC — Se préparer à obtenir une hypothèque. Révisé le 16 août 2026.